Beheer van je mede-eigendom: rechten en plichten in uw appartementencomplex

Het is belangrijk dat binnen een mede-eigendom alle verplichtingen en afspraken tussen de mede-eigenaars op papier staan. We vatten de rechten en plichten samen in volgende puntjes betreffende het reglement van mede-eigendom:
1. Essentiële documenten: basisakte, statuten en reglement van interne orde
2. Private delen en wijzigingen aan de (gemeenschappelijke) delen
3. Besluitvorming binnen je vereniging van mede-eigenaars (VME)
4. Professionele vs. vrijwillige syndicus
5. Huurders en naleving reglement
6. Verzekeringen

Essentiële documenten: basisakte, statuten en reglement van interne orde

Voor de duidelijke afspraken te formaliseren zijn er drie essentiële documenten: de basisakte, het reglement van mede-eigendom (samen: de statuten) en het reglement van interne orde. Het reglement van mede-eigendom maakt deel uit van de statuten van een appartementsgebouw of een business center (voor kantoren) en wordt samen met de basisakte opgesteld door de notaris. Het bepaalt de voornaamste spelregels voor de mede-eigenaars, zowel in hun onderlinge relaties als in hun relatie ten opzichte van de VME.

Private delen en wijzigingen aan de (gemeenschappelijke) delen

Mede-eigenaars hebben het recht om hun privatieve delen naar wens te gebruiken, maar met bepaalde beperkingen om de uniformiteit van het gebouw te behouden. Wijzigingen die de gemeenschappelijke delen of het uitzicht van het gebouw beïnvloeden, zoals het plaatsen van een opbergruimte op een terras, vereisen meestal goedkeuring van de algemene vergadering. Ook over het gebruik van de privatieven worden normaal gezien duidelijke bepalingen opgenomen in het reglement van mede-eigendom. Zo kan bepaald worden dat de privatieven enkel mogen gebruikt worden voor bewoning. In dat geval zal een gebruik als kantoor of handelsruimte dan niet mogelijk zijn, tenzij er een statutenwijziging zou komen. Let wel: in dergelijke gevallen dringt een stedenbouwkundige functiewijziging zich mogelijks ook op.

Besluitvorming binnen je vereniging van mede-eigenaars (VME)

Elk jaar vindt er een algemene vergadering plaats. Deze wordt georganiseerd door de (niet-professionele) syndicus. Eigenaars kunnen voor de vergadering agendapunten toevoegen. Een beheersplatform zoals Synt help je hiermee door de noodzakelijk agendapunten toe te voegen en te stemmen via een mobiele applicatie. Op het einde van de vergadering worden de besluiten automatisch gestructureerd in een PDF-verslag.

Professionele vs. vrijwillige syndicus

Een syndicus kijkt toe op de naleving van het reglement. Voor een vrijwillige syndicus bestaan er hulpmiddelen zoals het beheersplatform Synt om dit te automatiseren. Een mede-eigenaar kan aangesteld worden als de vrijwillig syndicus. Het is dus geen noodzaak om een externe persoon of organisatie aan te stellen als professionele syndicus. Deze beslissing wordt genomen tijdens de jaarlijkse vergadering als één van de wettelijke agendapunten.

Huurders en naleving reglement

Daarnaast vermeldt het reglement hoe de gemeenschappelijke lasten verdeeld worden onder de mede-eigenaars en geeft het richtlijnen voor het gebruik van de gemene delen. Ook huurders moeten zich aan dit reglement houden, en het is belangrijk om hen hierover vooraf te informeren en dit eventueel bij de huurovereenkomst te voegen. Als huurders de afspraken niet naleven, zullen de andere mede-eigenaars jou hierover aanspreken.

Verzekeringen

Een specifiek artikel over de brandverzekering kan je terugvinden in de post Beste brandverzekering in 2025. Er kan altijd iets (onverwachts) mislopen zoals een waterlek door beperkt onderhoud. Het is belangrijk dat een niet-professionele syndicus ingedekt is met een gespecialiseerde polis voor het beheer van een mede-eigendom.

Synt.be: Eigen beheer - Beter beheer.